这座城市,房价终于缓过来了!

原创 PC4f5X  2021-01-23 19:21 

本文来自微信公众号“子木聊房”

文/子木

近期,北京疫情又严重了,出现病例最多的大兴区,干脆采取原则上禁止离京措施。

连带着整个北京,人心惶惶。

这几天每次路过医院门口,都会看到做核酸检测的人排着长长的队伍,零下8度左右的天气,一个个冻得面红耳赤。

公司的小伙伴也在祷告不被殃及,因为“就地过年”再好,也不如家里一桌热气腾腾的年夜饭。

这让我想起了武汉,查了一下日历,发现今天正好是1月23日。

这天,武汉封城。

随后武汉八方来援,经历了四个多月的抗疫战争,才从阴霾中艰难走出,社会逐渐恢复正常秩序。

2020年新冠对于武汉的经济打击是沉痛的,不过现在,当初成熟的治理经验,也让武汉牢不可破。

当然对抗疫的理解,子木才疏学浅,不敢更多妄议,今天还是站在楼市角度,聊一聊武汉。

武汉房地产市场的底色如何,有什么秘密,进入新一年后房价走势如何?

这对于今天武汉的买房人来说,极其重要。

1

武汉楼市应该怎么看

在去年的百城研讨中,武汉的市场是最迷的。

有人说疫情打击,武汉房价跌了很多,也有的说疫情之后,强势反弹,房价大涨了不少。

真相是什么呢?

这是武汉近几年二手房市场的成交走势。

我们看到武汉2020年的成交非常稳。

28.3万套的成绩,虽然相对2019年下滑了8%,但要比没有疫情的2018年高出不少,甚至比肩2017年。

这从侧面反映出,武汉楼市大盘在疫情冲击下,“韧性”很强。

而且在价格层面,2020年武汉二手房成交均价同比上涨了2.2%,幅度不大,但却是一个很重要的信号。

二手房房价主要取决于什么?

供需下,业主的楼市预期。

疫情发生之后,武汉楼市连续几个月0成交,击垮了大多数业主的信心,4月解禁后,武汉很多房子都是降价卖的。

然而最终房价却是微弱上涨的,只能说明一个问题:

疫情之后,整个武汉市场购买力喷发,弥补了之前的缺失,硬是把这条曲线拉了起来。

这个结论在「每月看房人数」这个数据上得以证实。

我们看到,4月上旬武汉解禁,5月二手房带看客户量暴增2.6倍。

下半年持续火热,新房、二手房成交量,分别同比2019年拉升了13%、24%。

这种实际购买力的爆发,夯实了武汉房价基础,也可以说,经过2020年,武汉楼市更加成熟了,房价筑底成功,跌无可跌。

这点大家一定要清楚。

2

哪一部分人托起了楼市

说实话,疫情后武汉的购买力超出了我的预期,触底反弹的力量也让这座城市在热二线城市的角逐中,拿到了话语权。

但也并不能说,这个城市所有地方的房子都是值得买的。

通过调查和数据分析,我发现,武汉这个市场分化非常严重。

根据贝壳数据,我做了几幅图。

这几幅图一定要连起来看,我们发现2020年武汉楼市的几个事实:

1、武汉核心区,武昌、江岸、东湖高新、江汉及洪山等区域卖得最好,其中江岸区的房价涨幅最高;外围的江夏、黄陂等城区最惨。其中全市硚口房价下跌最多。

2、房龄对房子的影响非常大,我们看到,武汉0-5年的次新房卖得最好,20年以上的房子成交量暴跌了26.5%。

3、在价格上,武汉300万以上的房子同比去年卖得最火,房价涨势最猛,反而100万以下的房子最惨,成交量竟然下跌了25.1%。

4、户型上,120平以上的房子卖的最好,90-120之间的房子房价涨势最猛,而60平米以下的房子流通性很差。

数据整理完之后,我又给几个武汉的中介朋友打电话确认信息,反馈的信息和贝壳数据高度重合。

大体概括为:

武汉核心区、新的、大的、贵的房子卖得最好;郊区、老的、小的、便宜的房子卖得最差劲,房价跌的最多。

当然这种现象并不奇怪,2020年很多城市中都出现过,属于典型的“中高端购买力拉动整体楼市行情”。

主要原因跟上海基本一致,都是2020年货币宽松下,城市中产人群财富集聚,改善需求集中爆发。

还有一个原因就是“住房意识升级”。

去年武汉经过疫情洗礼,上千万人连续几个月闭门不出,或许悟出了好房子对生活的重要性。

这让我想起了武汉一个朋友,人挺抠门儿,但疫情之后,宁愿把存的钱都扔进去也要买一套大改善住房,因为实在受不了一家人憋在一个小屋子干瞪眼的生活。

人活着不就是为了舒服吗?

3

怎么买房?

有句话讲得特别好,“一次变故,会迅速看清一个人的本质”。

同样,一次击,也会迅速看清一个城市的底色。

武汉非常典型。

疫情冲击后,房价表现异常“坚韧”,说明经济底子和居民购买力是没问题的,但巨大的分化趋势也告诉大家,武汉楼市机遇和风险同在。

但大家要记住一句话:

“逆势而行”的房子是最有价值的,答案已经在第二部分的三张图中讲明白了,多扫几眼,你就比别人强。

可以肯定的是,武汉2020年的行情反弹,基本没有炒作因素。

因为限购政策足够严苛:

武汉户籍,限购2套,而且第二套50%首付,144平米的则是70%首付,杠杆成本极高。

非本市户籍的,限购1套房,而且需要2年社保。

虽然是分区域限制,但看了一圈,发现非限购区域基本都在郊区,没啥人买,对整体行情也没什么影响。

所以,还是那句话,现在武汉楼市已经成功“筑底”,有购房需求的可以去看房了。

明年春节,武汉楼市应该会有一轮小阳春行情,价值还会由外向内集中。

当然大家不用太着急,因为武汉房价明年不会大涨。

一是有房贷利率限制,首套房5.68%,二套5.93%,在全国属于中高位。

2020年行情不错,武汉如果响应号召控制房价,明年房贷利率也不会轻易下调。

二是武汉去化周期并不低,房源足够。

我们可以看到,近4年武汉住宅用地供应都很高,2021年注定是新盘入市的大年。再加上2021年房企被“三道红线”压着,日子不好过,也会想办法低价放量回血。

这种情况下,大家可以把注意力多放在新房的打折季上。

如果想买二手房,就要尽量避开旺季,要么赶在小阳春开始之前,要么等小阳春过去,在年中或者年底的淡季买房。

总之,脱离疫情影响的武汉,比之前更扎实了,而且在高校资源和交通枢纽的加持下,这座大城会紧追杭州、成都等强二线城市,继续在自己的赛道上加速。

在这座城市中奋斗的人,应尽早得到城市红利列车的车票。

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